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提问：雕叔你好，坐标成都天府广场附近格林豪泰管理的酒店式公寓可以买吗，签包租协议，每月70元每平方,3年120%回购。可入手吗?还有一套是近宽窄巷子旁的青年公寓，不包回购，也是签包租协议的，每月80元每平方。

回答：今天借此聊聊公寓或商铺返租。首先说结论这种不要买。开发商每年给你返5-8%，连续返5年, 5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动?因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢?很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢?这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司,而且已经破产了。

【资料图】

提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！

回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。

提问：雕叔您好！成都天府新区正兴镇的和泓麓江府商墅总价400多万，160平，可以入手么？

回答：你好，和泓麓江府属于40-50年产权商业别墅，应该是属于最坑的产品了，天府新区这种别墅没有流动性，还是40年产权，税费极高，接盘侠更少，本身别墅产品，升值潜力不如刚需盘。除非你到了颐养天年的年纪，钱实在花不完了，可以买一套住着玩玩儿，否则别碰。和泓麓江府地理位置还是不错。和泓麓江府08就拿地了，自己算算产权还有几年。

提问：雕叔你好，坐标成都，目前在高新西 认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1，是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2，我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁地告诉你，买二手！三房！对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑得好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：雕叔你好！由于资格原因，考虑在三圈层购买一套，现阶段主要是升值保值，后期看情况。想在新津和简阳东新两块选择，预算在130以内可以接受。实在这方面知识有限，请雕叔帮忙分析分析，有没有更好的建议，或选择。不胜感激。

回答：目前来看，新津和简阳以后发展都不错，但价格其实都不算特别有投资潜力。我也一直强调说，限购越松，投资价值越小，所以相比一二圈层保值升值能力要弱一些，非要在两者之间选择的话，还是新津吧！

提问：雕叔好 ，在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！

回答：首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。但是最近一段时间，因为新房限价，这些地方的二手房都没有很快上涨，所以你如果买的话，要耐心持有。二是买学区房，最好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。上海各板块分析及性价比高的楼盘分享，详见知识星球内部！

提问：雕叔你好！预算400-500万主城区自住兼保值，目标是套四，有一定学区要求，选哪里好，两口子都在一环内上班，所以板块倾向不严重。二手或新房均可，请指点!

回答：人居锦城峰荟，翡翠城，金沙，东郊记忆。二手房都可以淘，如果有高新资格，重点放高四区域，三环附近的板块。

提问：雕叔成都能不能买老破大?大面积低单价流能不能比城郊接合部89平小三房赚更多?同样数量房票。

回答：新手不要买老破大。近郊地铁小三房更好。

提问： 雕叔你好，问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房，另外手头已有一套位于神仙树的住宅(两室，85平，11年建成，贷款这个月内结清)，现在有两个计划：计划一：卖掉神仙树3期的房子，还掉二套房借的钱，并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资，出去租房3-4年等新房装修完搬进去，目前租房一个月在3k左右。计划二：保留手头房子自住，咬咬牙坚持几年慢慢还借的钱(主要向父母借的，不是非常急着要)，等新房搬进去后再考虑卖这套房，家庭年收入30-40w，回头房贷在1w+综合考虑小区价值，未来房价预期，租房成本，租房搬家，现金流等因素，请雕叔建议下神仙树3的房子是否有继续持有的必要，谢谢

回答：方案二更好！每当你自己想要卖房的时候，就骂自己一句败家子。能别卖就别卖吧，任何时间想起自己曾经卖掉的房子，都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。普通人，唯一该欠的钱就是‬‬房贷。它其实相当于‬‬强制存钱，逼迫‬‬年轻人养成量入为出，认知‬‬工作的好习惯。一套‬‬房子供完，品格‬‬与财技，都得到‬‬提升。人生的风险就变小‬‬了。我对贷款买房的有三个原则：必须要做。尽量别错。不要太过。贷款买房子是普通人必须要做的事情。以前我们贷款是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。往往翻身逆袭就是这么来的。

提问：雕叔您好！成都天府新区正兴镇的和泓麓江府商墅总价400多万，160平，可以入手么？

回答：你好，和泓麓江府属于40-50年产权商业别墅，应该是属于最坑的产品了，天府新区这种别墅没有流动性，还是40年产权，税费极高，接盘侠更少，本身别墅产品，升值潜力不如刚需盘。除非你到了颐养天年的年纪，钱实在花不完了，可以买一套住着玩玩儿，否则别碰。和泓麓江府地理位置还是不错。和泓麓江府08年就拿地了，自己算算产权还有几年。

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